Fabbricati collabenti F2. Il NO della Cassazione all’applicazione dell’ICI/IMU

Nuovo arresto sul trattamento dei fabbricati collabenti iscritti al catasto con la categoria catastale F2. La corte di cassazione, con sentenza 17815 del 19 Luglio 2017, ha fissato alcuni principi in materia di applicazione dell’Imposta comunale sugli immobili, in lettura di norme del d lgs 504/92, che trovano applicazione anche per l’IMU in virtù del richiamo diretto da parte dell’articolo 13 del dl 201/2011. Il caso trattato riguarda i fabbricati di una acciaieria dismessa, iscritti al catasto con categoria F2, con possibilità di recuperare gli edifici esistenti come da previsione del piano urbanistico.

E’ frequente che, in questi casi, i comuni indichino di versare l’imposta sulla base della potenzialità edificatoria dell’area, trattando la suddetta fattispecie come Area fabbricabile in ragione della prevalenza del valore patrimoniale del bene rispetto all’azzerato valore del fabbricato F2. Sulla scorta di questi elementi si ritiene che le unità collabenti non siano assimilabili alle unità immobiliari intese come fabbricato con rendita. Sostanzialmente, possedere un fabbricato al quale le norme urbanistiche attribuiscono una superficie recuperabile equivale al possesso di una capacità edificatoria. In questo modo si rispetta il principio della capacità contributiva espressa dal valore degli immobili posseduti. In tal senso anche la sentenza della Cassazione 5166/2013, espressasi sul trattamento fiscale di terreno su cui insistevano fabbricati collabenti e sul quale ha tenuto conto dell’area su cui insistono.

Nell’ultima sentenza la Cassazione è di avviso opposto. Nessun dubbio sul fatto che anche il fabbricato F2 rientri nel presupposto di imposizione dell’ICI/IMU, con la differenza che il valore della base imponibile risulta azzerata per l’incapacità di produrre reddito. Situazione per nulla inquadrabile tra le aree edificabili posto che il fabbricato è già stato edificato e la legge non prevede l’imposizione sull’area già edificata.  I principi dettati dalla Cassazione sono i seguenti:

1. Il fabbricato collabente inscritto in conforme categoria catastale F2 si sottrae ad imposizione ICI, e ciò non per assenza del presupposto dell’imposta ma per azzeramento della base imponibile, stante la mancata attribuzione di rendita e l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio
2. La mancata imposizione ici del fabbricato collabente non può essere recuperata dall’amministrazione comunale prendendo a riferimento la base imponibile costituita dal valore venale dell’area sulla quale esso insiste, posto che la legge prevede l’imposizione ici (oltre che dei fabbricati e dei terreni agricoli) dell’area edificabile, non anche di quella già edificata
3. Anche ai fini ici, come in materia di plusvalenze reddituali da cessione di area edificabile, non può essere considerata tale l’area inserita dallo strumento urbanistico in zona di risanamento conservativo per la quale la normativa comunale preveda solo interventi edilizi di recupero e risanamento delle costruzioni già esistenti, senza possibilità di incrementi volumetrici

Ciò premesso, non resta che affrontare la questione per limitare i danni. Dal punto di vista operativo è indubbiamente importante, per i comuni, accertare l’idoneità della categoria F2, al fine di evitare un uso distorto e utilizzare, se del caso, gli strumenti normativi che possono consentire di rivedere l’accatastamento. Nella nota della Direzione catasto e cartografia dell’Agenzia delle entrate 30/07/2013, n. 29439 viene precisato che l’iscrizione nella categoria F/2 prevede la presenza di un fabbricato che abbia perso del tutto la sua capacità reddituale. Da ciò consegue che la stessa categoria non è ammissibile, ad esempio, quando l’unità che si vuole censire risulti ascrivibile in altra categoria catastale, ovvero, non sia individuabile e/o perimetrabile. Il documento chiarisce in proposito che si considerano non individuabili e non perimetrabili, le costruzioni ed i manufatti che siano: privi totalmente di copertura e della relativa struttura portante o di tutti i solai ovvero delimitati da muri che non abbiano almeno l’altezza di un metro. Eventuali  segnalazioni da parte dei Comuni possono essere effettuate ai sensi delle procedure dettate dall’art. 3 comma 58 legge 662 del 1996 e dall’articolo  1 comma 336 legge 311 del 2004. Nel primo caso (legge 662/1996) si tratta di una segnalazione del Comune finalizzata alla verifica di immobili il cui classamento risulti non aggiornato ovvero palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche. Nel secondo caso (legge 311/2004) sono segnalazioni fondate su elementi concreti concernenti la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali, per intervenute variazioni edilizie sugli immobili. L’ente dovrà poi decidere l’orientamento da assumere ai fini dell’applicazione dell’IMU. Certamente la sentenza in commento segna un arresto importante ma non esaurisce il tema che potrebbe essere oggetto di pronunce ancora diverse.