Fabbricati cosiddetti MERCE esenti IMU

Tema di forte interesse e facile contenzioso è l’esenzione IMU sui fabbricati costruiti e desinati dall’impresa costruttrice alla vendita, declinati nella formula dei cosiddetti MERCE, aventi una disciplina fiscale propria che non coincide completamente con i requisiti richiesti ai fini IMU.

La norma di esenzione è contenuta nell’articolo 2 del decreto legge 102/2013 che scrive ben tre cose: la modalità applicativa per il secondo semestre 2013, l’esenzione con decorrenza dal 2014 e il requisito formale relativo all’obbligo dichiarativo.

1. Per l’anno 2013 non è dovuta la seconda rata dell’imposta municipale propria di cui all’articolo 13 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, relativa ai fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Per il medesimo anno l’imposta municipale propria resta dovuta fino al 30 giugno.

2 All’articolo 13 del predetto decreto-legge n. 201 del 2011 sono apportate le seguenti modificazioni:

1. a) Il comma 9 bis è sostituito dal seguente: “9-bis. A decorrere dal 1° gennaio 2014 sono esenti dall’imposta municipale propria i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.

5-bis. Ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica. Con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze sono apportate al predetto modello le modifiche eventualmente necessarie per l’applicazione del presente comma.

Poniamo subito in evidenza che l’esenzione non può trovare applicazione prima del 1 Luglio 2013 posto che lo stesso comma 1 mantiene la debenza fino al 30 giugno 2013.

Gli immobili interessati sono solo I fabbricati, sia quelli abitativi che gli strumentali, mentre sono del tutto escluse le aree fabbricabili.  L’esenzione si applica dalla data di accatastamento dell’immobile. Per il periodo precedente si versa sull’area edificabile.

Gli immobili coinvolti sono:

• nuovi fabbricati costruiti dall’impresa (anche tramite terzi) titolari del permesso a costruire
• Fabbricati acquistati sui quali si esegue un intervento di recupero previsti dal DPR 380/2011 articolo 3 comma 1 lettera c), d) ed f): restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia: si applica dalla data di ultimazione dell’intervento (periodo antecedente come area).

Non rientrano i casi di acquisto di immobile già edificato sul quale si esegue qualche intervento a completamento del medesimo in quanto la norma esige che vi sia un contributo importante e prevalete nella costruzione del bene.

Sullo specifico tema dei fabbricati merce è intervenuta la Risoluzione MEF 11 del 11/12/2013, che ha incluso le imprese di costruzione che, pur non avendo previsto nell’oggetto sociale la costruzione di immobili in via esclusiva o prevalente, costruiscono al fine di vendere il fabbricato. In  tal modo vi rientra anche l’impresa che, in via occasionale o anche tramite appalto ad altri, costruisce l’immobile per rivenderlo.

I fabbricati in discorso, devono essere contabilizzati come BENI MERCE e conclusa la costruzione vanno inseriti nello stato patrimoniale alla voce attivo circolante – rimanenze, almeno per le imprese in contabilità ordinaria. In caso di contabilità semplificata, i costi devono essere registrati nel libro IVA acquisti. Non devono trovarsi fra le immobilizzazioni materiali dello stato patrimoniale o nel registro cespiti. Il comune che procede a verificare questo requisito deve chiedere e ottenere la prova contabile dell’inserimento dei beni in discorso come rimanenza.

Altro aspetto di rilievo è il tema della locazione. Dal punto di vista della finalità’ l’immobile deve essere destinato alla vendita e non deve essere locato. Proprio sulla questione della locazione, sulla base della risposta resa dal Mef in Telefisco, anche la temporanea distrazione dalla finalità comporta la perdita dell’agevolazione. Il fabbricato dato in comodato d’uso non è da ritenersi esente.

La norma esplicitamente parla di fabbricati destinati alla vendita e non è chiara nel circoscrivere l’utilizzo mediante locazione. Può un fabbricato merce essere saltuariamente locato e beneficiare di una esenzione a singhiozzo? La questione resta spinosa anche per l’ingenerarsi di situazioni che si protraggono all’infinito, talvolta distogliendo il venditore dell’immobile dalla finalità principe di vendita del bene.

Requisito formale e rigoroso ai fini del riconoscimento del beneficio, è l’obbligo di presentazione della dichiarazione IMU, prevista a pena di decadenza dal beneficio, dal sopra citato comma 5 bis. La dichiarazione, presentata rigorosamente nei termini e senza forme di sanatoria, deve essere adeguatamente compilata mediante indicazione degli estremi catastali degli immobili coinvolti comprensivi di formula di esenzione che permetta di capire, inequivocabilmente, che trattasi di un fabbricato interessato da esenzione (sul quale l’ente non incasserà IMU).